La nueva Ley Urbanística Valenciana (LUV), que entró en vigor el pasado 31 de enero y sustituye a la polémica Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), modifica por completo un elemento tan fundamental hasta ahora en los planes urbanístico como es el de la determinación del número de viviendas. Así, si hasta ahora todos los planes parciales aprobados por el Ayuntamiento de Alicante fijaban el total de viviendas a construir, la nueva ley elimina este requisito y tan sólo obliga a establecer el total de metros edificables por plan. Esta novedad, según fuentes consultadas, va a beneficiar a los promotores, ya que ellos decidirán el número de viviendas, y en teoría también a los compradores, si la reducción del tamaño repercute en la rebaja de su precio.
Lo que la LUV establece, aplicado a un caso práctico, es que si en un plan urbanístico se fijaban hasta ahora 100 viviendas de cien metros cuadrados, lo que supone una edificabilidad total de 10.000 metros, con la nueva ley se podrán construir 200 viviendas de 50 metros o incluso 300 de 33 metros, puesto que la edificabilidad total no sobrepasará los 10.000 metros citados. En cuanto a la edificabilidad global de los planes parciales, la nueva ley la fija un máximo de metro cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo, lo que significa el mismo número de superficie que de edificabilidad, de forma que si un plan tiene 100.000 metros cuadrados de superficie, la edificabilidad será de 100.00 metros. Además, y lo que es más importante, esta medida tiene carácter retroactivo y podrá aplicarse en los planes parciales aprobados y en los que aún no se haya completado la construcción de las viviendas.
Por lo que respecta al municipio de Alicante, son nueve grandes planes parciales los que se beneficiarán, total o parcialmente, de la nueva normativa, tal como se recoge en el gráfico de esta misma página. Los planes menos favorecidos son el de Garbinet Norte, el 1/6 de Entreplayas y el Pau 1, a espaldas del Polígono de San Blas, ya que parte de las viviendas están ya construidas. Sin embargo, hay otros planes que se beneficiarán por completo ya que todavía no se ha empezado a construir, como es el caso del Pau 5, también llamado Playa de San Juan Norte, el Pau 3, situado entre Vistahermosa y la Albufereta, y el APA 9 de Vistahermosa. En cuanto al plan de Benisuadet, se están empezando a construir ahora las primeras viviendas. Finalmente, del plan parcial de Rabasa, las 15.278 viviendas fijadas podrán multiplicarse hasta una cifra por determinar pero que previsiblemente superará las 20.000 unidades, ya que sólo cuenta con la aprobación provisional y está pendiente de que se resuelvan las alegaciones y lo remita el Ayuntamiento a la Conselleria de Territorio y Vivienda para su aprobación definitiva.
Esta cuestión del número de viviendas de la LUV se recoge en la disposición adicional tercera, punto cuatro y dice, textualmente, que «cuando los planes aprobados al amparo de la legislación anterior contengan a la vez un coeficiente limitativo del número máximo de viviendas edificables y otro del número máximo de metros cuadrados de edificación, se aplicará exclusivamente este último, siempre que cumplan las cesiones dotacionales mínimas por unidad de superficie edificable exigidas por la presente ley».
Esta novedad, por lo que respecta a la ciudad de Alicante, tiene una gran repercusión ya que los parámetros que el Plan General de Ordenación Urbana vigente fija para una vivienda es de 120 metros cuadrados de techo, lo que representa alrededor de 90 metros útiles. Con arreglo a esta medida se ha venido fijando el número total de viviendas de un plan parcial, de forma que se podía modificar este tamaño, con casas mayores o menores, pero dejando invariable el número final de las mismas. Con la nueva ley, este parámetro de 120 metros desaparece y las casas podrán tener el tamaño que el promotor decida siempre que se ajuste a la edificabilidad global.
Además, esta medida va a suponer la eliminación de un dato tan fundamental como es el de la densidad de viviendas por hectárea de los planes urbanísticos, ya que a partir de ahora nunca podrá determinarse por anticipado.
Las fuentes consultadas por este periódico señalan que esta novedad implantada por el conseller Rafael Blasco debe beneficiar a promotores y, en teoría, también a los compradores. Así, la reducción del tamaño va a facilitar la venta de las viviendas porque también se deberá reducir el precio. Además, hay algunas zonas, especialmente las de apartamentos de la costa y otros lugares turísticos, donde las viviendas de 60 metros cuadrados, o incluso menores, están especialmente indicadas y permitirán ampliar la oferta de venta y alquiler con precios más asequibles.
Sin embargo, las mismas fuentes subrayan que existe riesgo de que la reducción del precio de estos pisos más pequeños sea meramente testimonial, con lo que esta novedad legislativa apenas incidirá en el abaratamiento de la vivienda.